ВС разрешил оспорить покупку техпомещения под видом жилья

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла решение, защищающее участников торгов от недобросовестных продавцов. Высшая инстанция постановила, что покупатель вправе аннулировать сделку, если приобретенная на аукционе «квартира» по факту оказалась техническим этажом. При этом отсутствие предварительного осмотра лота не лишает победителя торгов права на судебную защиту.

Спор возник после того, как компания приобрела на торгах по банкротству гражданина помещение за 5 млн рублей. В извещении и договоре купли-продажи объект значился как жилая квартира. Однако после оформления сделки выяснилось, что помещение непригодно для проживания: в нем отсутствовали окна и коммуникации, а двери вели к шахтам лифтов и системам вентиляции. Покупатель потребовал признать торги недействительными, так как фактически ему продали часть общедомового имущества под видом жилья.

Суды трех нижестоящих инстанций отказали в иске. Арбитры сослались на то, что объект юридически зарегистрирован как жилое помещение, а право собственности на него было подтверждено судебным решением по делу застройщика. Главным аргументом отказа стал «предпринимательский риск»: суды посчитали, что профессиональный участник торгов был обязан осмотреть недвижимость до подачи заявки. Раз покупатель этого не сделал, он добровольно принял на себя все риски.

Верховный суд отменил эти решения и встал на сторону покупателя. Коллегия указала, что обязанность передать товар, соответствующий описанию в извещении, лежит на продавце в силу закона (ст. 456 ГК РФ). Если финансовый управляющий выставил на продажу «квартиру», он не вправе передавать покупателю техническое помещение. Бездействие покупателя, не осмотревшего лот, не легализует недостоверное описание предмета торгов и не дает права навязывать имущество, которое невозможно использовать по назначению.

Отдельное внимание Верховный суд уделил статусу недвижимости. Сделки по продаже общего имущества многоквартирного дома (технических этажей, проходов к коммуникациям) как самостоятельных объектов ничтожны, так как нарушают права всех жильцов. Тот факт, что помещение ранее было ошибочно оформлено в частную собственность, не меняет его фактического назначения и не делает его оборотоспособным. Дело направлено на новое рассмотрение для проверки реального статуса объекта.

Определение ВС РФ от 25.12.2025 по делу № 306-ЭС25-8505.