Верховный суд разъяснил, когда можно оспорить сделку с жильем

Верховный суд России сформировал единые подходы по спорам о сделках с жильем. В обзор вошли 20 правовых позиций за 2022–2025 годы о продаже, дарении и других сделках, после которых менялось право собственности на квартиру или дом.

Президиум Верховного суда провел заседание под председательством Игоря Краснова. Он заявил, что обзоры судебной практики должны быть понятны не только судьям, но и гражданам, которые хотят разобраться в своей правовой ситуации.

Главный блок заседания касался сделок с жилыми помещениями. Три коллегии Верховного суда подготовили обзор по делам, где граждане пытались оспорить переход права собственности на жилье.

Верховный суд отдельно указал на споры, когда продавец ссылается на заблуждение. Само по себе неверное представление о мотивах сделки не всегда позволяет признать договор недействительным.

Суду нужно проверять поведение второй стороны сделки. Значение имеет то, действовал ли покупатель добросовестно и мог ли он понять, что продавец заблуждается.

Еще один вывод касается сделок с гражданами, которые не понимали значение своих действий. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно доказать состояние человека именно на момент подписания договора.

Если истец уклоняется от исследования своего психического состояния, это может повлиять на исход дела. Верховный суд указал, что такой отказ может стать основанием для отказа в иске.

Отдельно рассмотрены ситуации с обманом со стороны третьих лиц. Сделку купли-продажи квартиры можно признать недействительной, если покупатель знал или должен был знать, что продавца обманули.

При этом суд должен учитывать баланс интересов обеих сторон. Если продавец и покупатель уже передали друг другу квартиру и деньги, суд может применить двустороннюю реституцию — возврат полученного по сделке.

В обзоре также есть позиция по жилью бывших супругов. Если квартира была общей собственностью, суд должен выяснить, знал ли покупатель об отсутствии согласия второго собственника.

Еще один блок связан с банкротством. Договор дарения жилья могут признать подозрительной сделкой, если его заключили с целью причинить вред кредиторам.

Такие разъяснения важны для покупателей и продавцов жилья. Верховный суд фактически показывает, что одного конфликта после сделки недостаточно: суды должны проверять добросовестность, доказательства, состояние сторон и обстоятельства передачи имущества.

На заседании также утвердили обзор судебной практики № 2 за 2026 год. В него вошли позиции по трудовым, семейным, жилищным, уголовным и экономическим спорам, а также по вопросам банкротства и защиты прав потребителей.

Верховный суд подчеркнул, что такие документы нужны для единообразного применения закона. Их используют суды, юристы и граждане, чтобы понимать, как высшая инстанция оценивает похожие споры.