ВС РФ разъяснил практику по делам о самовольном строительстве

Фото сделано с помощью искусственного интеллекта

Верховный Суд РФ утвердил тематический обзор № 13/2026 о судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством (Постановление Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 16А/2026). В документе разъяснены позиции по вопросам сноса построек, выплаты компенсаций, давности строительства и другим ситуациям.

Лицо, построившее объект, обязано доказать его безопасность и соответствие требованиям. Для этого строительно‑техническую экспертизу должны проводить государственные судебно‑экспертные организации.

Нежилое здание, возведённое до 1 января 1995 года, нельзя признать самовольной постройкой по правилам ст. 222 ГК РФ. Суд должен установить дату создания объекта, историю прав на участок и наличие строительных нарушений. Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года на участке, который не предоставлялся для строительства, не подлежит сносу, если гражданин может оформить права на участок и при строительстве не было нарушений.

Некапитальная пристройка, например лёгкая остеклённая веранда, не превращает всё здание в самовольную постройку. Суд должен оценить, создаёт ли реконструкция угрозу, нарушает ли права третьих лиц и не приведёт ли демонтаж к повреждению здания.

Пристройку к многоквартирному дому, которая является его частью, нельзя снести в административном порядке — решение принимает суд. Если после реконструкции дома в долевой собственности изменилась его площадь, суд должен решить вопрос о перераспределении долей сособственников.

Истечение срока аренды участка и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сами по себе не делают объект самовольной постройкой. Учитываются назначение участка, соблюдение строительных норм и добросовестность застройщика. Жилой дом на участке для ИЖС можно построить без разрешения на строительство, если иное не указано в договоре аренды.

Дома на сельхозземлях, незаконно переведённых под застройку, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Торговые павильоны, выполняющие самостоятельную торговую функцию, нельзя считать вспомогательными объектами — при отсутствии разрешительной документации они считаются самовольными постройками.

Если нарушение можно устранить без полного сноса (например, установить противопожарную стену при нарушении противопожарных разрывов), суд должен оценить такую возможность. При рассмотрении дела о сносе дома, где живут люди, суд обязан рассмотреть вопрос о выселении. Если среди жильцов есть несовершеннолетние, к делу должен быть привлечён прокурор.

Добросовестный застройщик может требовать возмещения убытков, если объект построен по разрешительной документации, которая позднее признана незаконной из‑за действий органа власти или сетевой организации.