Вторичное жилье станет доступным по «Семейной ипотеке» в малозастроенных регионах страны

Программа льготного ипотечного кредитования для российских семей расширяет свои возможности. Теперь господдержка охватывает и покупку готового жилья в регионах с ограниченным объемом строительства недвижимости. Министерство финансов утвердило новые условия, которые вступят в силу с 1 апреля, сообщается на официальном портале ведомства.

Главное нововведение касается возможности приобретения квартир на вторичном рынке. Это правило вводится для городов, где за определенный период времени идет строительство не более двух многоквартирных домов. Учитываться будет статистика на 1 января для случаев, когда граждане берут кредит до 1 июля, а также на 1 июля - если ипотека берется во втором полугодии. В ведомстве отметили, что здания, которые имеют проблемы с вводом в эксплуатацию, не будут фигурировать в расчетах.

Воспользоваться льготной ставкой до 6% годовых на приобретение жилья в старом фонде смогут семьи, у которых есть ребенок младше шести лет. Однако воспользоваться программой для приобретения готового жилья можно только один раз, подчеркнули в Минфине. Покупка будет возможна при соблюдении ряда условий. В первую очередь, дом не должен иметь статус аварийного. Кроме того, его возраст должен составлять до 20 лет. Также правительство ввело запрет на проведение сделок между взаимозависимыми лицами. Приобретаемое жилье должно находиться в многоквартирном доме, расположенном в границах города.

Нововведение не распространяется на Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, подчеркнули в ведомстве. В этих субъектах воспользоваться «Семейной ипотекой» для приобретения жилья на вторичном рынке не удастся. Однако в остальных регионах новая мера поддержки продолжит работать в прежнем формате.

Максимальные суммы кредитования останутся неизменными. Так, для большинства регионов заемный лимит составляет 6 миллионов рублей, а для столичных субъектов - 12 миллионов рублей.

Расширение правил работы программы «Семейной ипотеки» призвано поддержать российские семьи и повысить доступность комфортного жилья в малых и средних городах. Это касается, в первую очередь, городов, где предложения среди новостроек ограничены. Ожидается, что нововведение оживит рынок недвижимости и повысит уровень жилищного обеспечения в регионах с невысокими темпами строительства.

Изменения в программе «Семейная ипотека», вступающие в силу с 1 апреля 2025 года, создают особые условия для сделок с вторичным жильем. Ключевым требованием становится территориальный критерий: город должен иметь не более двух строящихся многоквартирных домов (исключая аварийные объекты) на фиксированные даты — 1 января или 1 июля. Это связывает право на льготу с динамикой жилищного строительства в регионе. Гражданам важно учитывать, что банки проверяют соответствие города критериям только на указанные даты. Например, если при подаче заявки в мае строительство третьего дома началось в апреле, но на 1 января таких объектов было два, право на льготу сохранится. Однако расхождение данных в ЕГРН или реестрах Минстроя может привести к отказу, даже если фактически условия выполнены, отмечает юрист.

Запрет на сделки с взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ) блокирует схемы с аффилированными продавцами, но обязывает заемщиков подтверждать отсутствие связей через выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП и согласие на проверку данных ФНС. Нарушение этого правила влечет не только потерю льготной ставки, но и риск признания сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ). Возрастное ограничение дома (до 20 лет) согласуется со ст. 15 ЖК РФ: если приобретенное жилье позднее признают аварийным, государство вправе потребовать возврата субсидии через суд.

Банки обязаны проверять градостроительную документацию, кадастровый статус объекта и аффилированность сторон. Отказ в кредите из-за формальных несоответствий (например, разница в датах оценки) можно оспорить через финансового омбудсмена или суд, если заемщик докажет соблюдение критериев на момент подписания договора. Исключение Москвы, Санкт-Петербурга и их областей из программы обусловлено превышением лимита на строящиеся объекты, что формально соответствует заявленным критериям, но ограничивает доступ столичных жителей к поддержке.

Однократное использование льготы фиксируется в федеральном реестре, а попытки обойти это правило через рефинансирование или смену объекта приведут к применению ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Рост цен на вторичное жилье в малых городах может стать основанием для оспаривания сделок по ст. 179 ГК РФ, если будет доказано, что продавец воспользовался монопольным положением, считает Ашенбреннер Наталья. Таким образом, ключевым шагом для семей остается получение официальной справки из местной администрации о соответствии города критериям программы — этот документ станет основным доказательством при любых правовых спорах.

Ашенбреннер Наталья Сергеевна Ведущий юрисконсульт, специалист в сфере семейного, трудового и авторского права