Юрист Строков назвал главные риски покупки гостиничных номеров по ДДУ

Покупка гостиничного номера по договору долевого участия может стать доступной россиянам, однако пользоваться такой недвижимостью по правилам обычного жилья не получится. Минэкономразвития подготовило законопроект, предусматривающий привлечение денег граждан к строительству отелей. Какие ограничения могут ждать покупателей и насколько защищены их вложения, объяснил юрист Никита Строков.

Предлагаемый механизм предполагает применение счетов эскроу, а также обязательное участие профессиональных гостиничных операторов. При этом обсуждаются ограничения на личное проживание собственников: согласно одному из вариантов, номер должен быть доступен туристам в течение 11 месяцев ежегодно.

Ключевое значение имеет правовой статус приобретаемой недвижимости. Даже после регистрации права собственности гостиничный номер не превращается в жилое помещение. Следовательно, владелец не сможет автоматически использовать его для постоянного проживания, как квартиру.

Право собственности не означает возможности использовать недвижимость вопреки ее установленному назначению и обязательным требованиям закона.

При этом ограничение срока личного проживания само по себе не обязательно противоречит законодательству. Однако подобное условие должно опираться на конкретные правовые нормы и положения договора. Пока законопроект не принят, окончательно судить о допустимости проживания в номере только один месяц в году нельзя.

Еще один важный вопрос касается управления приобретенной недвижимостью. Проект предполагает участие профессионального оператора, соответствующего установленным требованиям и включенного в специальный реестр. Заключить договор с такой организацией застройщик должен еще до привлечения средств покупателей.

Поэтому самостоятельно вывести номер из гостиничного управления или отказаться от предусмотренной модели его использования собственнику, вероятно, не удастся. Возможности смены оператора, условия расторжения договора и порядок принятия соответствующих решений будут зависеть от окончательной редакции закона.

Отдельное внимание рекомендуется уделять обещаниям заработка. Приобретение гостиничного номера с целью получения дохода не означает, что вложенные средства обязательно окупятся. Если определенная доходность прямо гарантирована договором, за нарушение такого обязательства можно потребовать предусмотренные законом меры защиты. Когда же речь идет только о предполагаемой прибыли, снижение поступлений само по себе не свидетельствует о нарушении.

Для защиты покупателей на этапе строительства планируется использовать счета эскроу с поэтапным перечислением средств застройщику. Согласно рассматриваемой модели, после ввода гостиницы в эксплуатацию ему будут доступны 80% денег. Остальные 20% предполагается раскрывать после прохождения классификации объекта и внесения соответствующих сведений в реестр.

Такой механизм способен уменьшить риски, связанные с банкротством застройщика, но не устраняет их полностью. После перечисления средств гарантии возврата вложений уже не будут безусловными.

Дополнительная неопределенность связана с финансовым состоянием гостиничного оператора. Его банкротство может потребовать поиска новой управляющей организации, вызвать перерыв в работе отеля и отрицательно повлиять на доходы собственников.

Таким образом, гостиничный номер по ДДУ следует рассматривать прежде всего как недвижимость с особым режимом использования и инвестиционными рисками, а не как альтернативу квартире. По мнению юриста, перед заключением договора покупателю необходимо оценить не только условия приобретения, но и порядок управления объектом, ограничения личного проживания и ответственность сторон за невыполнение обязательств.

Строков Никита Андреевич Юрисконсульт